Ondernemingen die geen inkomsten meer hebben omdat zij hun zaak in het gehuurde pand verplicht moeten sluiten door de opgelegde coronamaatregelen hebben het moeilijk. Het doorbetalen van de maandelijkse huur blijkt in vele gevallen geen haalbare kaart te zijn. Sommige verhuurders houden daar rekening mee en schelden de huur tijdelijk geheel of gedeeltelijk kwijt. De minister van Financiën had reeds te kennen gegeven dat dergelijke kwijtschelding wegens de huidige situatie niet zou belast worden in hoofde van de huurder (als zogenaamd abnormaal en goedgunstig voordeel). Teneinde verhuurders nu te stimuleren om over te gaan tot dergelijke kwijtschelding, voorziet de wetgever in een belastingvoordeel van 30% van de kwijtgescholden huurprijs en huurvoordelen in de maanden maart, april en/of mei 2021. Deze fiscale incentive is echter onderworpen aan een heleboel voorwaarden…
Voornaamste voorwaarden
Wie een pand verhuurt aan een zelfstandige, kleine vennootschap of kleine vereniging die verplicht gesloten is door de federale coronamaatregelen, kan een belastingvermindering of belastingkrediet bekomen van 30% van de kwijtgescholden huurprijs en huurvoordelen indien ten minste 40% van de huurprijs en huurvoordelen werd/wordt verminderd in de maanden maart, april en/of mei 2021.
Opgelet: de huurder mag geen huurachterstallen hebben op 12 maart 2020 en mag op het moment van het kwijtschelden van de huur ook geen onderneming in moeilijkheden zijn. Bovendien komt de kwijtschelding niet in aanmerking voor het belastingvoordeel indien uw huurder zijn zaak moest sluiten ten gevolge van inbreuken op de coronamaatregelen sedert 12 maart 2020.
Ook wanneer de huurder het pand niet uitsluitend voor zijn eigen ondernemingsactiviteit gebruikt én de huurprijs niet werd opgesplitst in de huurovereenkomst (deel eigen ondernemingsactiviteit / deel niet voor de eigen ondernemingsactiviteit) komt een deel van de kwijtgescholden huur in aanmerking voor het belastingvoordeel.
Verder zou ook de terbeschikkingstelling van een onroerend goed via bijvoorbeeld een erfpachtovereenkomst of een brouwerijcontract in aanmerking kunnen komen.
Als het gaat om een gedeeltelijke kwijtschelding van de huur, moet minstens 40% van de huur voor het door de huurder beroepsmatig aangewende gedeelte van het pand kwijtgescholden worden.
Geen band tussen de huurder en de verhuurder
De huurder en de verhuurder mogen geen verbonden partijen zijn. Daaronder wordt onder meer begrepen dat de huurder niet de echtgenoot, de wettelijk of feitelijk samenwonende partner, noch een kind, ascendent, broer of zus mag zijn van de verhuurder of van zijn partner.
Bij een verhuur aan een vennootschap mag de verhuurder, zijn echtgenoot, zijn wettelijk samenwonende partner of een andere persoon die deel uitmaakt van zijn gezin, geen bedrijfsleider zijn van de betrokken vennootschap. Hetzelfde geldt voor de kinderen, ascendenten, broers en zussen van de verhuurder, van zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende partner of van een ander persoon die deel uitmaakt van zijn gezin. Diezelfde personen mogen samen ook geen aandelen bezitten die meer dan 30% van het eigen vermogen van de vennootschap vertegenwoordigen.
Wanneer de verhuurder en huurder een vennootschap zijn, dan mag de huurder geen verbonden vennootschap zijn.
Let op: formele en schriftelijke kwijtschelding is vereist!
Hierbij dienen wel een aantal strikte voorwaarden te worden nageleefd. Zo moet de kwijtschelding vrijwillig zijn, moet zij schriftelijk worden overeengekomen en dient een afschrift van die schriftelijke overeenkomst uiterlijk op 15 juli 2021 aan de Administratie worden bezorgd. Dat kan zowel elektronisch als per gewone post. Een spontane niet-betaling met stilzwijgend akkoord van de verhuurder komt dus niet in aanmerking. De verdere praktische modaliteiten van dit belastingvoordeel zullen in een nog te publiceren Koninklijk Besluit worden vastgelegd.
Fiscaal voordeel
De verhuurder-natuurlijke persoon zal een belastingvermindering in de personenbelasting genieten ten belope van 30% van de kwijtgescholden huurprijs en huurvoordelen voor de maanden maart, april en/of mei 2021. De verhuurder-vennootschap geniet eenzelfde belastingkrediet.
Het voor het belastingvoordeel in aanmerking te nemen bedrag aan huurprijs en huurvoordelen wordt begrensd op € 5.000,00 per maand per huurovereenkomst. Bovendien geldt er een maximum van € 45.000,00 per belastingplichtige over alle huurovereenkomsten heen. Het maximaal te behalen voordeel bedraagt aldus € 13.500,00.
BTW-gevolgen?
Wat indien partijen hebben geopteerd voor de toepassing van de BTW op de huurvergoedingen? De uitoefening van deze optie laat de verhuurder namelijk toe de BTW op de bouwkost in aftrek te brengen. De vraag rees of de kwijtschelding van de huur gevolgen heeft voor deze aftrek?
De minister van Financiën heeft recent geantwoord dat dit niet het geval is. De tijdelijke gratis terbeschikkingstelling van een gebouw of een gedeelte van een gebouw in het kader van de uitvoering van een huurcontract wordt in de regel door de Administratie beschouwd als een prijsvermindering of een korting op de huurprijs en niet als een gratis terbeschikkingstelling. De verhuurder zou – indien we de minister van Financiën mogen geloven – bijgevolg geen herziening van de afgetrokken BTW ten voordele van de Schatkist moeten doen wanneer hij in het kader van de COVID-19-pandemie de huur enkele maanden kwijtscheldt om de huurder te ondersteunen.
Heeft u vragen over de kwijtschelding van huur of wenst u bijstand voor de opmaak van een schriftelijke overeenkomst, aarzel dan niet ons te contacteren.