Om de huidige Coronacrisis in de bouwsector wat te verzachten, heeft de wetgever voorzien in een verminderd tarief van 6% btw op afbraak en heropbouw van woningen in heel België. In 32 centrumsteden was reeds een gelijkaardige regeling van toepassing.
Wanneer van toepassing?
De regeling van 6% btw bij afbraak en heropbouw is van toepassing op twee situaties, met name op aannemingswerken van afbraak en heropbouw in opdracht van de bouwheer-natuurlijke persoon en de levering van een onroerend goed door een vastgoedprofessional aan een koper-natuurlijke persoon.
Om 6% btw te mogen aanrekenen, gelden 5 cumulatieve voorwaarden. Daarnaast is bepaald dat sommige voorwaarden voor minstens 5 jaar vervuld moeten blijven.
Voorwaarden
- Enige en hoofdzakelijk eigen woning van de bouwheer-natuurlijke persoon die er zijn domicilie vestigt
De eerste voorwaarde houdt in dat op het tijdstip van de eerste ingebruikneming de woning de enige en hoofdzakelijk eigen woning is van de bouwheer-natuurlijke persoon en dat hij er zijn domicilie vestigt.
Deze voorwaarde valt eigenlijk uiteen in verscheidene subvoorwaarden.
De eerste subvoorwaarde stelt dat de bouwheer de woning als enige woning betrekt. Om dit te beoordelen, wordt rekening gehouden met alle gebouwen die hij geheel of gedeeltelijk gebruikt en waarop hij eigendomsrechten of andere zakelijke rechten die dit gebruik geven, bezit. Er wordt geen rekening gehouden met woningen die de bouwheer-natuurlijke persoon reeds bezit ingevolge een erfenis, mede-eigendom, blote eigendom of vruchtgbruik. Ook een woning die uiterlijk 31 december van het jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikname van de afgebroken en heropgebouwde woning wordt verkocht, wordt niet in rekening gebracht. Dit geeft de mogelijkheid aan de bouwheer om zijn huidige woning te verkopen nadat hij de nieuwe woning heeft gebouwd of gekocht en alsnog aan de voorwaarde van enige woning te voldoen.
De tweede subvoorwaarde stelt dat de woning hoofdzakelijk als eigen woning moet worden gebruikt. Dit impliceert dat de oppervlakte die gebruikt wordt voor een niet-economische activiteit groter dient te zijn dan de oppervlakte die wel voor een economische activiteit wordt aangewend. Met andere woorden een beroepsruimte in de woning doet geen afbreuk aan de mogelijke toepassing van 6% btw.
Als laatste subvoorwaarde geldt dat de bouwheer-natuurlijke persoon zijn domicilie dient te vestigen op het adres van de woning.
Deze 3 subvoorwaarden dienen elk 5 jaar vervuld te blijven. Hierbij wordt gerekend tot 31 december van het vijfde jaar na ingebruikname.
2. Een maximale totale bewoonbare oppervlakte van 200m²
Een tweede voorwaarde houdt in dat na uitvoering van de werken de woning een maximale bewoonbare oppervlakte van 200m² heeft, ongeacht het type woning.
Er wordt aldus geen onderscheid gemaakt tussen bijvoorbeeld een 4-gevelwoning en een appartement. Bij een project van gemeenschappelijk wonen wordt de maximale bewoonbare oppervlakte bekeken per wooneenheid.
3. Btw opeisbaar tussen 01/01/2021 t.e.m. 31/12/2022
Deze regeling is van toepassing indien de btw opeisbaar is vanaf 1 januari 2021 en ten laatste op 31/12/2022. Dit betekent dat het verlaagd tarief van toepassing is op facturen of aktes na 1 januari 2021, indien aan alle voorwaarden wordt voldaan. Bij lopende projecten geldt deze regeling niet retroactief op reeds gefactureerde werken of voorschotten.
4. Verklaring aan de belastingadministratie
Om deze regeling te mogen toepassen dient de bouwheer-natuurlijke persoon voor de start van de werken een verklaring aan de belastingadministratie te overhandigen. Deze verklaring kan u online indienen via MyMinfin. Indien u dit wenst, kan u ook bellen naar het bevoegde kantoor waarna zij u een verklaring per post of e-mail bezorgen.
In het geval de afbraak en de heropbouw wordt uitgevoerd in opdracht van de bouwheer-natuurlijke persoon, dient hij deze verklaring in te dienen. Bij het leveren van een onroerend goed door een vastgoedprofessional, geldt dat de koper-natuurlijke persoon van de wooneenheid de verklaring meeondertekent. Dit omwille van het feit dat de voorwaarden opgelegd aan de koper-natuurlijke persoon gedurende 5 jaar voldaan moeten blijven. Op deze wijze is de vastgoedprofessional ook ingedekt, indien de koper-natuurlijke persoon de voorwaarden gedurende die termijn zou schenden.
5. Formaliteiten inzake facturatie
Als vijfde voorwaarde wordt opgelegd dat facturen de correcte vermeldingen moeten bevatten. De facturen moeten verschillende elementen vermelden die vaststellen dat de toepassing van 6% gerechtvaardigd is.
Bijkomende voorwaarden
Naast deze 5 voorwaarden, impliceert de wet nog twee bijkomende voorwaarden.
De heropgebouwde woning dient op hetzelfde kadastraal perceel als het gesloopte gebouw te worden opgericht. Deze dient echter niet op exact dezelfde plaats te staan. Het gesloopte gebouw hoeft geen gebouw voor bewoning te zijn. Dit kan ook een loods, kantoorgebouw, fabriek,… zijn. Het heropgebouwde gebouw moet wel voor bewoning gebruikt worden, zoals een woonhuis, appartement, loft, … Daarnaast stelt de wet ook dat de afbraak en de heropbouw door dezelfde persoon dient te worden uitgevoerd. Indien deze werken door een rechtspersoon- onderneming worden uitgevoerd, dient dit ook dezelfde te zijn. Het volstaat niet dat de natuurlijke persoon die bestuurder is van beide ondernemingen dezelfde is. Van zodra de werken door twee verschillende ondernemingen worden uitgevoerd, vervalt de toepassing van het verlaagd tarief. Dit zal vooral voor vastgoedprofessionals een belangrijk punt zijn. Vaak hebben zij zich doorheen de jaren georganiseerd in een grond- en bouwvennootschap.
Indien een onderneming in het verleden een onroerend goed kocht met het oog op de heropbouw van een ander onroerend goed door een zustervennootschap (bouwpromotor), dan is de voorwaarde voor de toepassing van het verlaagd tarief niet voldaan. Echter wanneer er vóór de inwerkingtreding van de maatregel op 1 januari 2021 reeds een oorzaak van opeisbaarheid van btw geheven is, is er voorzien in een tolerantie. De partijen konden immers het bestaan van de nieuwe regeling niet voorzien en konden zich bijgevolg niet zodanig organiseren opdat deze voorwaarde vervuld zou zijn.
De tolerantie voorziet dat de administratie aanneemt dat de voorwaarde dat de afbraak en heropbouw gebeurt door dezelfde persoon voldaan is, indien volgende elementen aanwezig zijn:
- eenheid van project: partijen moeten aantonen dat de afbraak en de wederopbouw als een globaal project beschouwd moet worden. Dit kan onder meer blijken uit de omgevingsvergunning;
- de grondeigenaar en de bouwpromotor zijn verbonden partijen (ze behoren tot dezelfde groep).
Ook van toepassing op reeds gestarte projecten?
De wetgever heeft voorzien dat het verlaagde tarief geldt bij facturen waarvan de btw opeisbaar is vanaf 1/1/2021.Echter betekent dit niet dat reeds gestarte projecten uit de boot vallen.
Een gestart project zal voor de werken of voor de levering van onroerend goed die plaatsvindt na 1/1/2021 het verlaagd tarief kunnen toepassen. Reeds verkochte wooneenheden of gefactureerde werken alsook voorschotten die gefactureerd werden aan 21% btw kunnen niet worden verrekend. Deze blijven onveranderd.
Belangrijk is hierbij de verklaring aan de administratie. Normaliter dient deze vóór de start van de werken te gebeuren. Voor reeds gestarte projecten heeft de wetgever in een afwijking voorzien.
Voor handelingen van afbraak en heropbouw in opdracht van de bouwheer die reeds zijn opgestart voor 1 januari 2021 kan het verlaagd btw-tarief worden toegepast op voorwaarde dat de verklaring wordt ingediend uiterlijk op 31 maart 2021.
Wat de levering van een wooneenheid betreft, dient de verklaring uiterlijk te worden ingediend op het moment van de levering. Bij verkoop op plan is dat in de regel het tijdstip van de voorlopige oplevering.
Of dat dit alles impliceert dat de koper gekend dient te zijn vóór 31/03/2021, dan wel of een vastgoedprofessional geen vaste deadline waarop de verklaring uiterlijk moet worden ingediend heeft, is onduidelijk. Om u hierop een duidelijk antwoord te kunnen bieden, hebben wij deze vraag gesteld aan de btw-administratie. Wij hopen u hiervan spoedig duidelijkheid over te kunnen brengen.
Wel geldt het verlaagd tarief slechts na indienen van de verklaring. Indien er wordt overeengekomen dat er een voorschot wordt betaald, hebben de partijen er baat bij deze gezamenlijke verklaring voor het voorschot in te dienen. Op die manier geldt dat verlaagd tarief ook voor het voorschot.
Voorbeeld
Met toepassing van de algemene regels inzake btw dient er 21% te worden aangerekend. Stel dat de prijs van het onroerend goed of de afbraak- en heropbouwwerken € 400.000,00 bedraagt, dan zal de koper-natuurlijke persoon of bouwheer-natuurlijke persoon € 84.000,00 aan btw moeten betalen. De totale prijs voor de koper-natuurlijke persoon of bouwheer-natuurlijke persoon bedraagt aldus € 484.000,00.
Indien het verlaagd btw-tarief toegepast kan worden, zal er slechts € 24.000,00 btw verschuldigd zijn. Dit brengt de totaalprijs op € 424.000,00.
Het toepassen van het verlaagd tarief inzake btw bespaart de koper-natuurlijke persoon of bouwheer-natuurlijke persoon aldus € 60.000,00 op een onroerend goed met een waarde van € 400.000,00.
Dit kleine voorbeeld illustreert dat de impact van deze tegemoetkoming niet van de poes is. Het toont tevens aan dat het meer dan de moeite loont om te proberen dit voordeel te bekomen. Het feit dat we diverse vragen krijgen vanuit de praktijk, leert ons dat velen hier effectief het belang al van inzien en dat de regering met deze maatregel een nuttige bijdrage levert aan de relance van onze economie…
Auteur: Nesrine Jelti (28 januari 2021)