TaxGeen onderdeel van een categorie

Optimaliseer de terugneming van waardeverminderingen op terreinen

By 4 maart 2020 No Comments
Optimaliseer de terugneming van waardeverminderingen op terreinen

Wanneer een vennootschap een terrein verwerft, dan gaat dat in principe gepaard met bijkomende notariskosten en registratiebelasting. Deze moeten volgens artikel 3:14 van Koninklijk Besluit van 29 april 2019 tot uitvoering van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (hierna KB WVV) worden opgenomen in de aanschaffingsprijs en dus worden geactiveerd. Maar wat dient er na enige tijd te gebeuren wanneer blijkt dat het terrein in waarde is gestegen?

Bij de aankoop komende kosten
Laat ons onderstaand voorbeeld nemen om het een en ander te verduidelijken.
ANGEL CAPITAL BV koopt op 2/1/2020 een onbebouwd terrein aan voor de prijs van € 100.000,00. De registratiebelasting bedraagt 10% en de notariskosten € 2.500,00. De vennootschap zal deze aankoop als volgt in haar balans verwerken:

220000 Grond              € 112.500,00
@ 550000 Bank                                         € 112.500,00

Onmiddellijk na deze boeking dient de vennootschap echter volgens artikel 3:42§2 KB WVV een waardevermindering te registreren aangezien het terrein nog steeds een waarde heeft van                € 100.000,00 i.p.v. € 112.500,00. De bijkomende kosten verhogen immers de waarde niet.

De vennootschap zal de volgende boeking registreren:

630900 Waardeverminderingen op materiële vaste activa                                            € 12.500,00
@ 220009 Grond – geboekte waardevermindering (-)                                                                              € 12.500,00

Deze waardevermindering is in principe fiscaal aftrekbaar.

Verplichte terugname
Volgens artikel 3:27 KB WVV mogen waardeverminderingen niet worden gehandhaafd in die mate waarin ze op het einde van het boekjaar hoger zijn dan wat is vereist volgens een actuele beoordeling van de minderwaarden waarvoor ze werden gevormd. Het bestuursorgaan moet bij het voorbereiden van de jaarrekening dus steeds nagaan of de geboekte waardevermindering nog steeds van toepassing is.

Terug naar ons voorbeeld en stel dat we in het jaar 2025 zijn beland. Het terrein staat voor € 100.000,00 op de balans. Het bestuursorgaan heeft de grond laten schatten en de niet gedwongen verkoopwaarde zou € 120.000,00 bedragen volgens het schattingsverslag. Op basis van voormeld artikel 3:27 KB WVV moet de geboekte waardevermindering van € 12.500,00 worden teruggenomen. Vermits de waarde opnieuw minstens de oorspronkelijk aanschaffingsprijs is, moet naar die prijs worden teruggegrepen. Het terrein hoeft boekhoudkundig niet te worden gewaardeerd op € 120.000,00. In ons voorbeeld is € 112.500,00 voldoende.

De vennootschap kan de terugname van de waardevermindering als volgt registreren:
220009 Grond – geboekte waardevermindering (-)                                                         € 12.500,00
@ 760100 Terugneming van waardeverminderingen op materiële vaste activa                                  € 12.500,00

Een waardevermindering terugnemen via de resultatenrekening betekent immerseen (niet-recurrente) opbrengst die in principe volledig belastbaar is. Het ziet er dus naar uit dat de vennootschapsbelasting die bij de aankoop werd uitgespaard, enige jaren nadien uiteindelijk zal moeten worden teruggeven.

Het onbekende artikel 3:89 §2 KB WVV brengt soelaas
Gelukkig vinden we in de uithoeken van het jaarrekeningrecht een bepaling die ons kan helpen de belastbaarheid van de teruggenomen waardevermindering uit te stellen. Artikel 3:89 §2 KB WVV onder rubriek II Herwaarderingsmeerwaarden bepaalt immers het volgende:

Onder herwaarderingsmeerwaarden moeten worden verstaan de in de rekeningen bijgeschreven, niet gerealiseerde
meerwaarden op vaste activa overeenkomstig artikel 3:35. Worden eveneens onder deze post
opgenomen:

  • de terugnemingen van waardeverminderingen overeenkomstig artikel 3:94;
  • de terugneming van waardeverminderingen geboekt op immateriële vaste activa en op materiële vaste activa zonder beperkte gebruiksduur;
  • de herwaarderingsmeerwaarden bedoeld in artikel 3:22, vierde lid.

In ons voorbeeld kunnen we de terugneming van de waardevermindering van € 12.500,00 als volgt boekhoudkundig
tot uitdrukking brengen:

220009 Grond – geboekte waardevermindering (-)                                € 12.500,00
@ 121000 Herwaarderingsmeerwaarden op materiële vaste activa                              € 12.500,00

Deze manier van verwerking heeft tot gevolg dat de terugname van de waardevermindering niet belastbaar is. Op deze manier kan de vennootschapsbelasting worden uitgesteld tot het terrein later effectief wordt verkocht en de meerwaarde daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Door voor deze alternatieve boekingswijze te kiezen kan bij de verplichte terugname van de waardevermindering belastbaarheid worden vermeden.

Besluit
De terugneming van een geboekte waardevermindering op terreinen vergt de nodige aandacht. Indien de vennootschap bepaalde fiscale aftrekken dient te verrekenen die eventueel dreigen verloren te gaan, zoals de aftrek voor risicokapitaal en investeringsaftrek, dan is het opportuun om de terugname van de waardevermindering via het resultaat te laten verlopen.

In andere gevallen zouden wij eerder opteren om de waardevermindering rechtstreeks in het eigen vermogen – via de rubriek herwaarderingsmeerwaarden – tot uitdrukking te brengen zonder dat hierop vennootschapsbelasting is verschuldigd.

Auteur: Bart Vermoesen (28 februari 2020)