Bent u de trotse eigenaar van een vakantiewoning in ons kleine Belgenlandje en verhuurt u deze regelmatig aan betalende gasten, dan heeft u ongetwijfeld reeds vernomen dat de btw-regels vanaf 1 juli jl. omtrent deze materie werden gewijzigd. Voortaan zal u mogelijks btw op de huurprijs moeten aanrekenen. Gelukkig kan u hieraan ontsnappen wanneer u bepaalde voorwaarden naleeft. Al kan opteren voor het btw-regime er echter toe leiden dat u (een deel van) de aangerekende btw op uw vakantiewoning bij de aankoop of op de uitgevoerde verbouwingswerken kan recupereren wat u dus een aanzienlijk financieel voordeel kan opleveren …
De nieuwe wetgeving in een notendop
Vanaf 1 juli jl. werd de btw-wetgeving op het vlak van de terbeschikkingstelling van gemeubeld logies gewijzigd. Voortaan dient er steeds 6% btw op de totale verhuurprijs te worden aangerekend indien de woning/appartement/kamer/… “gewoonlijk” wordt verhuurd voor een termijn van minder dan 3 maanden en waarbij minstens één van de volgende diensten wordt aangeboden:
- Instaan voor het fysiek onthaal (en bijstand) van de gasten;
- De terbeschikkingstelling van huishoudlinnen (met wekelijks verversen);
- Het dagelijks verschaffen van ontbijt.
Aangezien uw vakantieverblijf officieel (wellicht) niet kwalificeert als hotel of motel, moet de omzet uit de verhuur van korte verblijven (< 3 maanden) minstens de helft van de ontvangen jaarverhuur uitmaken opdat het btw-regime van toepassing zou zijn. Dus voldoende verhuren voor een lange periode is een “ontsnappingsroute”, zo u die nastreeft … De vrijstellingsregeling voor kleine onderneming (omzet minder dan € 25.000,00 op jaarbasis) voor dergelijke verhuringen werd bovendien afgeschaft.
Biedt u geen enkel van bovenstaande diensten aan, dan wordt de ontvangen huur alsnog vrijgesteld van btw en blijft u verlost van de daarbij horende btw-formaliteiten (indienen btw-aangiften, uitreiken ontvangstbewijzen, facturen, btw-listing, …). Wanneer u dus uw appartement aan de kust of uw chalet in de Ardennen tijdens de vakantieperiodes passief verhuurt via een immobiliënkantoor, dan kan dat nog altijd vrij van btw gebeuren en zonder veel administratieve rompslomp.
Wenst u echter af te zien van de passieve verhuur en u te onderscheiden van andere verhuurders op de markt, dan zal u mogelijks bijkomend één van bovenvermelde diensten verstrekken die al of niet bovenop de huurprijs worden aangerekend. In dat geval kan u alsnog ontsnappen aan de btw-verplichtingen indien u niet te ver gaat in die extra dienstverlening. Maar daar danst u op een dunne koord zoals hieronder zal blijken.
Belangrijk om te vermelden is dat het niet uitmaakt of u de vakantiewoning in privénaam of via uw vennootschap in eigendom heeft. Stelt u het pand langer dan 3 maanden ter beschikking (bvb. een jaarcontract) aan dezelfde huurder, dan is de verhuur sowieso vrijgesteld van btw en dat zelfs wanneer u minstens één van bovenvermelde diensten verstrekt. Al zal deze situatie in de praktijk ongetwijfeld nauwelijks voorkomen …
Aanvullende diensten
Tot hoever u mag (indien u wenst te ontsnappen aan het btw-regime)/moet (indien u wenst te genieten van het btw-regime) gaan bij het aanbieden van deze bijkomende diensten blijkt hieronder op basis van de aanvullende commentaar die de btw-administratie onlangs heeft verstrekt in de door haar gepubliceerde FAQ.
Fysiek onthaal
Er is sprake van een fysiek onthaal van gasten wanneer de ontvangst en bijstand wordt verzekerd gedurende minstens een groot gedeelte van de dag. Een louter telefonisch of digitaal contact volstaat dus niet. Ook een kort onthaal met fysieke overhandiging van de sleutels is eveneens onvoldoende om te kwalificeren als een bijkomende dienst. Kunnen de gasten u echter het grootste gedeelte van de dag bereiken en kan u (of iemand die u daarin bijstaat) snel ter plaatse zijn (u woont bvb. in hetzelfde appartementsblok of uw woning is gelegen in een vakantiepark waar de verblijvende gasten op de nodige bijstand kunnen rekenen via een centrale receptie), dan spreken we wel van fysiek onthaal.
Dagelijks ontbijt
Enkel ontbijt dat dagelijks wordt verschaft, komt in aanmerking om te worden beschouwd als bijkomende dienst. Dit moet daarbij niet noodzakelijk door uzelf als verhuurder worden aangeboden. Het volstaat immers dat het ontbijt in uw naam en voor uw rekening en onder uw verantwoordelijkheid wordt verstrekt door bvb. een traiteur. Ook het verstrekken van ontbijtvouchers in een nabijgelegen brasserie kan volstaan. Enkel ontbijt verstrekken tijdens het weekend volstaat niet bij verhuur van minstens een week.
Terbeschikkingstelling huishoudlinnen
Om te beginnen omvat huishoudlinnen “bed- of badlinnen” maar niet keukenlinnen. Het huishoudlinnen moet aan het begin van het verblijf ter beschikking worden gesteld van de gasten bij een verblijf van één week. Het is daarbij niet van belang of de bedden werden opgemaakt of niet. Indien het verblijf langer dan één week duurt, is het bovendien noodzakelijk om in de wekelijkse vervanging ervan te voorzien teneinde te worden onderworpen aan het btw-regime. Het volstaat daarbij dat het vervangend huishoudlinnen louter ter beschikking wordt gesteld. Aangezien deze dienst in de praktijk heel vaak wordt aangeboden (alleen al om hygiënische redenen) zal u hier moeten oppassen indien u binnen (of net buiten?) de lijntjes wenst te kleuren.
Biedt u naast de bovenvermelde diensten nog andere aan en zijn deze al of niet vervat in de totaal aangerekende prijs van het verblijf, dan vormen deze alvast geen onderscheidend criterium om uit te maken of er op de ontvangen huur al dan niet btw moet worden aangerekend. De mogelijkheid om fietsen te huren, te genieten van een massage, het aanbieden van streekproducten, … vormt aldus geen doorslaggevend element op het vlak van btw. Biedt u echter deze diensten sowieso aan, dan volgen zij hun eigen btw-regime.
Verhuur met btw kan ook in uw voordeel spelen
Op het eerste gezicht lijkt het nadelig om uw vakantiewoning te moeten verhuren met (6%) btw. Afgezien van de bijkomende administratieve rompslomp kan dit echter leiden tot een aanzienlijk financieel voordeel. De betaalde btw (in principe 21%) bij de aankoop van uw nieuwe (of zwaar vernieuwde) vakantiewoning kan u immers in aftrek brengen.
Voorbeeld
Camillia koopt op 1 juli 2022 een vakantiewoning aan in het centrum van Sint-Truiden. Het betreft een nieuwbouwwoning van € 400.000,00 inclusief btw (ook op de grond aangezien deze door dezelfde bouwheer werd verkocht) die zij gedurende het ganse jaar door op weekbasis zal verhuren aan bezoekers. Aangezien onze dame in kwestie op wandelafstand woont en werkt, kan zij gedurende het grootste gedeelte van de dag zorgen voor de fysieke ontvangst en bijstand van haar gasten. Aangezien zij zichzelf als een ware keukenprinses beschouwt, zorgt ze bovendien elke morgen voor een lekker ontbijt bestaande uit de lekkerste streekproducten.
De btw ten bedrage van € 69.421,49 (€ 400.000,00 x 21/121) zal in bovenstaand voorbeeld volledig aftrekbaar zijn. Wordt er echter besloten om de woning binnen de herzieningstermijn van 15 jaar te verkopen of de woning passief te verhuren, dan zal de in aftrek gebrachte btw echter herzien worden voor x-15den.
Omgekeerd is uiteraard eveneens mogelijk. Zo kan u mogelijks de in het verleden betaalde btw voor een deel recupereren wanneer u de woning minder dan 15 jaar geleden met btw aankocht of wanneer u binnen deze termijn verbouwingswerken heeft uitgevoerd.
Bovenstaande regeling is eveneens van toepassing indien u een vakantiewoning aankoopt met registratierechten en er nadien (grondige) verbouwingswerken aan uitvoert.
Zorg voor de nodige bewijzen
Wellicht heeft u ondertussen ook al begrepen dat de btw-administratie dergelijke verhuur met argusogen zal bekijken. Naargelang u uw ontvangsten al dan niet wenst vrij te stellen van btw, zal u dat moeten kunnen aantonen met de nodige bewijsstukken. Loutere beweringen volstaan daarbij niet. Biedt u een dagelijks ontbijt aan, dan lijkt het ons evident dat u de aankopen van de verschillende ingrediënten, dranken, … daarvan kan aantonen op basis van aankoopfacturen. Het aanbieden van linnengoed is al minder evident indien u zelf zorgt voor de schoonmaak ervan. In die optiek kan beroep doen op een wasserij een te overwegen piste zijn.
Ook de (email)correspondentie met uw (potentiële) gasten waaruit blijkt dat u al of niet bijkomende diensten verstrekt tijdens hun verblijf is van belang. Om nog niet te spreken van de eventuele website waarop u uw stulpje te huur aanbiedt, kan een belangrijke inspiratiebron zijn voor uw belastingcontroleur alvorens deze u een aangenaam of minder aangenaam bezoekje brengt.
Op uw uitgereikte facturen of ontvangstbewijzen is het eveneens aan te raden om deze zo gedetailleerd mogelijk op te stellen wanneer u met btw verhuurt. Wenst u btw op de huur te vermijden, dan is uiteraard het tegenovergestelde van toepassing. Stel uw huurovereenkomst voor het korte verblijf in die mate op dat duidelijk blijkt dat enkel de gehuurde ruimte zonder bijkomende diensten ter beschikking wordt gesteld.
Verhuurt u privé of via uw vennootschap op regelmatige basis uw vakantiewoning, weet dan dat de spelregels vanaf deze zomer werden gewijzigd. Het is daarbij van groot belang om af te wegen of u eerder voor een passieve verhuur opteert zonder extra bijkomende diensten of dat u toch gaat voor de verhuur met minstens één bijkomende dienst zoals het verstrekken van ontbijt, fysiek onthaal en bijstand of het ter beschikking stellen van huishoudlinnen. Dat zadelt u op met de nodige extra btw-formaliteiten maar kan u anderzijds ook veel geld opbrengen in het geval dat de woning met btw verworven werd of in het geval dat er in de voorbije jaren grondige renovaties zijn gebeurd…