Wanneer u een onroerend goed overneemt van uw vennootschap, zal deze overdracht in principe onderworpen zijn aan het verkooprecht, dat in Vlaanderen 12% bedraagt en wordt berekend op basis van de verkoopprijs of de verkoopwaarde van het onroerend goed. Daarbij hoeft het overigens niet eens te gaan om de aankoop van een onroerend goed van uw vennootschap. Ook indien het onroerend goed wordt verworven naar aanleiding van een kapitaalvermindering, de uitkering van een dividend in natura of naar aanleiding van de ontbinding en vereffening van de vennootschap, zal het verkooprecht in principe verschuldigd zijn.
Wanneer men door de Vlaamse Codex Fiscaliteit bladert komt men echter al gauw tarieven tegen die beter te verteren zijn. Wat dacht u van 2,5% aan verdeelrecht? Een praktijk die zich bijgevolg met name bij kapitaalvennootschappen (denk aan de “NV”) ontwikkelde (voor personenvennootschappen (denk aan de “BV”) bestaan immers ook de zogeheten ‘wacht’- en ‘historische vennoot’-regeling waarbij onder voorwaarden het verkooprecht achterwege kan blijven) bestond uit het in onverdeeldheid aankopen van onroerend goed met de vennootschap.
Wat hield deze techniek dit in? De vennootschap kocht bijvoorbeeld 99% van het onroerend goed aan, en de aandeelhouder de resterende 1%. Beide partijen betaalden verkooprecht op hun respectief aandeel in de aankoop. Als gevolg hiervan was bij de latere verdeling van het onroerend goed (lees: overname door de aandeelhouder) niet het verkooprecht van 12%, maar wel het verdeelrecht van 2,5% (in Vlaanderen) van toepassing.
Althans, dat was toch het opzet. Het Hof van Cassatie heeft eerder dit jaar evenwel geoordeeld dat in dergelijke gevallen het verkooprecht van 12% (in Vlaanderen) van toepassing is, en niet het lagere verdeelrecht. In navolging van een eerder arrest van het Grondwettelijk Hof, werd door het Hof van Cassatie immers besloten dat uit de tekst en de wetsgeschiedenis van regelgeving blijkt dat het verkooprecht verschuldigd is op iédere verkrijging van vastgoed door een aandeelhouder van een kapitaalvennootschap, ongeacht op welk wijze dit geschiedt. Met dit arrest valt dan ook meteen dé fiscale reden om in onverdeeldheid aan te kopen met uw kapitaalvennootschap volledig weg.
Mits voldaan aan de voorwaarden om het verdeelrecht toe te passen, kan deze techniek voorlopig echter wel nog worden gebruikt bij een uit onverdeeldheidtreding met een personenvennootschap. Bijgevolg kan het wel eens de moeite lonen om uw kapitaalvennootschap om te zetten in een personenvennootschap. Let wel: er dient daarbij wel steeds sprake te zijn van niet-fiscale motieven (zoals bijvoorbeeld een familiale opvolging die een meer besloten karakter rechtvaardigt), zoniet kan deze verrichting worden gekwalificeerd als fiscaal misbruik. Ook zal men rekening houden het tijdsverloop tussen enerzijds de omzetting en anderzijds de onttrekking van het onverdeelde onroerend goed. Het voorafgaandelijk laten ‘afrulen’ van een dergelijke omzetting valt dan ook aan te raden.