De voorbije weken is er heel wat te doen geweest rond de woonfiscaliteit. Vanaf 2022 zou deze nog verder hervormd worden, wat een fiscale impact zal hebben op de privéaankoop van een tweede verblijf of investeringspand.
Vlaamse registratiebelasting
Zoals eerder gemeld in onze nieuwsbrief zal de Vlaamse regering vanaf 2022 de registratiebelasting op de aankoop van vastgoed hervormen. De aankoop van een gezinswoning zal onderworpen worden aan een registratiebelasting van 3 procent (i.p.v. 6 procent). Tweede verblijven, investeringspanden en gronden zullen vanaf dan onderworpen worden aan een registratiebelasting van 12 procent (i.p.v. 10 procent).
We moeten u niet uitleggen dat mensen die de aankoop van een tweede verblijf, investeringspand of grond aan het overwegen waren dat graag nog voor het einde van dit jaar willen realiseren. Om de druk wat van de ketel te houden bij de notarissen, heeft de Vlaamse regering beslist dat de registratiebelasting van 10 procent nog toegepast zal kunnen worden indien het compromis (en dus niet de notariële akte) vóór 01/01/2022 getekend werd.
Bij nieuwbouwwoningen waarbij de verkoop plaats vindt onder het BTW-stelsel verandert er niets, deze blijven onderworpen aan 21% BTW. Pas op, het grondaandeel van dergelijke woningen wordt immers vaak met toepassing van registratiebelasting verkocht, hier zal de wijziging dus wél een impact hebben.
Federaal belastingvoordeel (hypothecaire) lening
De Belgische woonfiscaliteit heeft niet bepaald de reputatie standvastig te zijn. Het opsplitsen van de bevoegdheid over de woonfiscaliteit tussen Gewesten (enige en eigen woning) en Federaal (overige panden) heeft daar niet toe bijgedragen.
Het Vlaamse Gewest besliste om vanaf 2020 geen fiscale voordelen meer toe te kennen aan mensen die een hypothecaire lening afsluiten voor de aankoop van hun gezinswoning. Op federaal niveau wijzigde er echter niets, bijgevolg kan wie een tweede verblijf of investeringspand wenst aan te kopen, nog steeds genieten van federale fiscale voordelen, met name langetermijnsparen en de gewone intrestaftrek. Dit federaal langetermijnsparen met een maximale korf van € 2.350,00 per jaar per persoon levert een belastingvermindering van 30% op. Het maximaal federaal belastingvoordeel bedraagt dus € 705,00 per jaar per kredietnemer. Daarnaast zorgt de federale gewone intrestaftrek voor een verlaging van het belastbaar onroerend inkomen gezien de intresten aftrekbaar zijn van het onroerend inkomen dat het tweede verblijf of investeringspand met zich meebrengt.
Deze ongelijkheid stuitte al eerder op onbegrip, bovendien zullen de budgettaire inspanningen er meer dan waarschijnlijk toe leiden dat ook de federale regering het belastingvoordeel voor nieuwe (hypothecaire) leningen die onder hun bevoegdheid vallen zal afschaffen vanaf 01/01/2022.
Voorbeeld
Jan en Sofie, jonge vijftigers, zijn eigenaar van een enige en eigen woning waarvan hun hypothecaire lening vorig jaar ten einde liep. Bovendien hebben ze geen andere uitgaven die opgenomen dienen te worden in de korf van het langetermijnsparen.
Ze staan op het punt om een appartement aan de kust aan te kopen voor een bedrag van € 300.000,00 en zullen hiervoor een hypothecaire lening op 15 jaar afsluiten.
Indien ze het pand aankopen vóór 2022:
Aankoopprijs appartement: € 300.000,00
Registratiebelasting (10%): € 30.000,00
Totaal (excl. notariskosten): € 330.000,00
Fiscale voordelen (normaal gezien voor de volledige looptijd van de lening):
Jaarlijks maximaal belastingvoordeel federaal langetermijnsparen:
€ 2.350,00 x 30% x 2 = € 1.410,00
De intresten van de lening zijn aftrekbaar van het onroerend inkomen dat het pand oplevert => lager belastbaar onroerend inkomen
Indien ze het pand aankopen vanaf 2022 (stel compromis na 01/01/2022):
Aankoopprijs appartement: € 300.000,00
Registratiebelasting (12%): € 36.000,00
Totaal (excl. notariskosten): € 336.000,00
Fiscale voordelen: mogelijks nihil (gezien zowel het federaal langetermijnsparen als de federale intrestaftrek ter discussie staan)
Overweegt u de aankoop van een tweede verblijf of investeringspand dan kan het de moeite lonen om dit nog voor 2022 aan te schaffen. Op die manier vermijdt u 2% bijkomende registratiebelasting op de aankoop. Bovendien kan u in dat geval nog genieten van het federaal belastingvoordeel voor langetermijnsparen en de gewone intrestaftrek, wat u nog een mooi fiscaal voordeel oplevert en het rendement op uw investering in positieve zin beïnvloedt.