We schreven erover in onze nieuwsbrief van 7 maart 2024 (“Privévastgoed (mee)schenken aan 0%? Dat leest u goed!”): dat naar aanleiding van recente rechtspraak, privévastgoed in exploitatievennootschappen niet langer een beletsel vormden voor (en bijgevolg mee konden genieten van) het gunstregime voor familiale vennootschappen, dat voorziet in een vrijstelling van schenkbelasting of een verlaagd tarief in de erfbelasting. In datzelfde artikel zal u echter ook gelezen hebben dat de fiscus geen al te beste verliezer is en dat men zich bijgevolg dan ook aan wetgevende initiatieven mocht verwachten.
Welnu, wat we voorspeld hadden is helaas bewaarheid geworden. De Vlaamse wetgever is voornemens dat vermeende “achterpoortje” te sluiten: er ligt een voorontwerp van decreet klaar waarmee vanaf 1 januari 2026 residentiële onroerend goederen (lees: onroerende goederen (incl. bouwgronden) die voor bewoning worden gebruikt of bestemd zijn) zouden worden uitgesloten van het gunstregime. Dus niet alleen de “villavennootschapwoningen” die u zelf betrekt of de “appartementen aan de kust” waar u zelf het genot van heeft, maar gewoonweg alle gebouwen die als woningen (kunnen) gebruikt worden, ook al bestaat de activiteit van de vennootschap uit het verhuren van woningen aan derden…
Waar die hele discussie nu ook alweer over ging? “Privé”-vastgoed in een familiale vennootschap is in feite steeds een doorn in het oog geweest van de Vlaamse Belastingdienst, die vereiste dat wanneer bepaalde boekhoudkundige parameters werden overschreden (lees: een “teveel” aan vastgoed en een “tekort” aan personeel), er enerzijds werd aangetoond dat de vennootschap in kwestie een “reële economische activiteit” had en dat anderzijds ál het onroerend goed in de vennootschap gebruikt werd voor die activiteit. Kon dit niet aangetoond worden, dan was er dus niet voldaan aan de voorwaarden van het gunstregime en diende de volle pot op de volledige waarde van de aandelen te worden betaald.
Van die tweede vereiste oordeelde het Hof van Beroep te Gent echter dat de Vlaamse Belastingdienst voorwaarden toevoegde die niet in de wet stonden, nu u nergens in de Vlaamse Codex Fiscaliteit zal lezen dat álle activa nuttig moeten zijn voor de economische activiteit. De dames en heren van de Vlaamse Belastingdienst dienden dus willens nillens hun standpunt bij te stellen en bijgevolg te aanvaarden dat ook familiale vennootschappen met privévastgoed konden genieten van het gunstregime.
Wat gedaan als overheid die nogal wat van dit soort spelletjes met de belastingplichtige dreigt te verliezen? De doelpalen verzetten, tiens! De bovenvermelde regeling gaat bijgevolg integraal op de schop. Een eerste wijziging is de afschaffing van de beoordeling van de hoger aangehaalde “reële economische activiteit”. Een tweede is de expliciete uitsluiting van residentieel onroerend goed. In de memorie van toelichting valt te lezen dat het de bedoeling is te “verhinderen dat ander patrimonium dan bedrijfsgerelateerd patrimonium wordt overgedragen” en “onroerende goederen die tot bewoning worden aangewend of zijn bestemd uit te sluiten”. Om het gedeelte van de waarde waarvoor het gunstregime niet kan worden genoten vast te stellen, zal u zich voortaan ook verplicht moeten wenden tot een bedrijfsrevisor (die niet de commissaris is) of een gecertificeerd accountant, die deze waarde zal moeten vaststellen in een verslag.
Onder de nieuwe regeling zal u, zoals dat ook vandaag het geval is, nog steeds de mogelijkheid hebben om een voorafgaand attest aan te vragen waarin bevestigd wordt dat aan de voorwaarden is voldaan voor de toepassing van het gunstregime. De termijn die de Vlaamse Belastingdienst krijgt om een dergelijke aanvraag te behandelen zou evenwel zakken van 90 dagen naar 60 dagen. Eveneens nieuw daarbij is dat ook het verplichte revisor/accountantsverslag voorafgaandelijk zou kunnen worden voorgelegd aan de Vlaamse Belastingdienst. Zodoende zou men ook zekerheid kunnen krijgen over de gehanteerde waardering.
Wat dit concreet betekent voor uw successieplanning? Steekt er nogal wat residentieel vastgoed in uw familiale vennootschap, dan doet u er wellicht goed aan uw successieplanning tegen het licht te houden en eventueel vóór 1 januari 2026 nog snel de aandelen te schenken (in volle eigendom of enkel de blote eigendom) om zodoende toch nog van de toepassing te kunnen genieten van het gunstregime zoals dat op vandaag (voorlopig nog) bestaat.
Kenneth Van Acker (28 oktober 2025)
