Stel dat de bouwgrond of het pand naast uw privéwoning of uw onderneming te koop staat en u deze zeer graag zou verwerven. Rechtstreeks bij uw buurman aankloppen is een optie maar dat zou echter tot gevolg kunnen hebben dat deze de prijs opdrijft of er niet wenst over te onderhandelen. Hoe kan u dat op een sluwe manier vermijden?
Dergelijke aankoop kan op een juridisch (en fiscaal) correcte manier door de figuur van “aanwijzing van lastgever”, in de praktijk de “commandverklaring” genoemd, wat een verklaring in de koopakte is waarbij de (uiteindelijke) koper anoniem vastgoed kan aankopen via een stroman.
Het nut ervan is vooral van praktische aard. Er zijn in de praktijk redenen genoeg om de ware identiteit van de uiteindelijke koper in eerste instantie verborgen te houden voor de verkoper. Zo kan u bijvoorbeeld een conflict hebben met de verkoper, of zal deze de prijs opdrijven indien hij of zij weet dat het onroerend goed voor u privé of uw onderneming een hoge waarde heeft of wanneer algemeen bekend is dat u een zeer vermogend persoon bent, …
Zowel bij onderhandse als bij openbare verkoop
Zowel bij een onderhandse als bij een openbare verkoop van een onroerend goed heeft de uiteindelijke koper de mogelijkheid om een “gecommandeerde” (= stroman) aan te stellen die als tussenkomende partij zal optreden. Dit betekent dat de gecommandeerde verklaart niet voor zichzelf te kopen, maar voor een aan de verkoper nog aan te wijzen definitieve koper. Uiteindelijk is het dus de onbekende derde (de command) die de werkelijke koper van het onroerend goed wordt.
Speel het spel correct
Bij een openbare verkoop moet de mogelijkheid om een gecommandeerde aan te duiden uitdrukkelijk voorzien zijn in de verkoopsvoorwaarden. Informeer dus bij een openbare verkoop vooraf bij de notaris of dat effectief wel het geval is. Maar meestal is dat wel zo.
Bij een onderhandse verkoop moet je ervoor zorgen dat de mogelijkheid van een commandverklaring in de onderhandse overeenkomst is opgenomen. In de overeenkomst zal dus een clausule moeten gestipuleerd zijn waarbij de koper zich het recht voorbehoudt achteraf eventueel een andere koper aan te wijzen. Eén van de verklaringen “aankoop voor zichzelf of voor command” of “aankoop met vermogen van aanwijzing van lastgever” of “voor zichzelf of voor een aan te wijzen derde” of “voor zichzelf of voor een later aan te duiden persoon die zich in zijn of haar plaats kan stellen” is voldoende om in de verkoopovereenkomst te vermelden.
Het gebruik van de commandverklaring moet “zuiver en eenvoudig” gebeuren wat wil zeggen dat de uiteindelijke koper niets meer kan wijzigen aan de afgesproken voorwaarden omtrent prijs, opschortende voorwaarden, … van de verkoopovereenkomst.
De aanwijzing van de uiteindelijke koper dient te gebeuren bij authentieke akte (dus in de praktijk via notaris). Maar daar eindigt het echter niet. Ook de fiscus wil tijdig weten waar ze de registratiebelasting moet gaan innen. En daar is haast bij. Zo moet voor onroerende goederen gelegen in Vlaanderen, Brussel en Wallonië de ware koper bekend worden gemaakt binnen de vijf werkdagen na ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst.
Is aan bovenstaande voorwaarden voldaan, dan zal de heffing van de registratiebelasting slechts éénmaal gebeuren, zijnde in de praktijk op het moment dat de notariële koopakte wordt verleden. De akte houdende de commandverklaring (de akte die m.a.w. de ware koper aanwijst) zal aan het algemeen vast recht van € 50,00 worden geregistreerd. De “schijnoverdracht” tussen de verkoper en de stroman wordt vrijgesteld van registratiebelasting.
Worden deze fiscale voorwaarden niet gerespecteerd, dan zal de fiscus daar zeer blij mee zijn. De belastingadministratie zal de ganse transactie in dat geval immers beschouwen als een doorverkoop van de eerste koper (stroman) aan de tweede koper (uiteindelijke koper) en dus twee keer registratiebelasting mogen heffen.
Als verkoper kan u zich indekken
Het is de uiteindelijke koper die aldus in de notariële koopakte zal verschijnen. Pas dan wordt zijn ware identiteit bekend gemaakt aan de verkoper. U kan zich inbeelden dat deze laatste zich soms een hoedje zal schrikken. Wenst u als verkoper onaangename verrassingen vermijden, dan kan u deze voorkomen door bepaalde voorwaarden in de koopakte/verkoopsvoorwaarden te laten opnemen wanneer wordt gewerkt met een commandverklaring. U zou daarin bijvoorbeeld kunnen laten opnemen dat uw buurman of -vrouw, waar u al jaren mee in onmin leeft, absoluut niet mag worden aangewezen als de uiteindelijke koper.
Het voordeel van het werken met een commandverklaring is zeker het overwegen waard indien u als werkelijke koper uw identiteit in beginsel niet wenst prijs te geven aan de verkoper. Maar speel het spel (fiscaal) correct om te vermijden dat er tweemaal registratiebelasting op de transactie is verschuldigd. En wees er vooral snel bij want vijf werkdagen is echt niet lang …
Treedt uzelf op als stroman, zorg er dan voor dat u goed bent ingedekt voor het geval de uiteindelijke koper onverwachts zou afhaken. Zoniet wordt uzelf als de uiteindelijke koper aanzien.