Sinds 1 januari 2024 was het voor bouwpromotoren niet langer mogelijk om bij de verkoop van een woning, na afbraak en heropbouw het 6% btw-tarief toe te passen, tenzij de overgangsregeling van toepassing was (aanvraag omgevingsvergunning vóór 1 juli 2023, facturen uiterlijk tot 30 juni 2025).
Maar met het recente paasakkoord komt daar verandering in. Vanaf 1 juli 2025 wordt de verkoop van een heropgebouwde woning door een bouwpromotor opnieuw onderworpen aan het verlaagd btw-tarief – weliswaar onder specifieke voorwaarden.
Voorwaarden vanaf 1 juli 2025 bij verkoop
Het 6% btw-tarief is mogelijk bij verkoop na afbraak en heropbouw indien:
- De koper de woning gebruikt als enige eigen woning (max. 175 m²) – Je enige en eigen woning, dus geen 2de verblijf of investeringspand;
- De woning bestemd is voor sociale verhuur (zonder oppervlakte beperking);
- De woning wordt minstens 15 jaar verhuurd aan een particulier die er zijn/haar domicilie vestigt (max. 175 m²).
Net als bij eerdere regelingen blijft een verplichte voorafgaande verklaring (formulier 111 via MyMinfin) nodig. Voorafgaandelijk betekent: vóór de voorlopige oplevering (of bewoning/ingebruikname, indien er geen formele voorlopige oplevering zou zijn). Best practice: de voorafgaande verklaring asap indienen zodra u een koper hebt.
En wat als je met z’n tweeën koopt?
Goed nieuws voor koppels die fiscale liefde willen delen: de interpretatie van “enige eigen woning” wordt soepelder. Tot voor kort mochten beide partners geen andere woning bezitten. Vanaf de nieuwe regeling wordt dit per persoon beoordeeld. Heeft één van beiden al een woning, maar de andere niet? Dan kan nog steeds een proportioneel deel van de aankoop aan het verlaagde tarief gebeuren. Romantiek en rechtvaardigheid in één formule!
- Bij bouwheren wordt dit geregeld via een schriftelijke verklaring aan de aannemer.
- Bij kopers gebeurt dit op basis van het eigendomsaandeel.
Vier wegen naar dat felbegeerde 6% btw-tarief
Het wordt stilaan duidelijk dat er meerdere poortjes openstaan naar de fiscale speeltuin van de 6% btw. Om helemaal mee te zijn, zetten we de vier situaties waarin je van het verlaagde tarief kunt genieten nog even op een rijtje:
- Afbraak en heropbouw door een bouwheer-natuurlijk persoon
o De woning wordt gebruikt als enige eigen woning;
o Gedurende minstens 5 jaar;
o Met een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m².
2. Afbraak en heropbouw door een bouwheer-natuurlijk persoon
o Met het doel de woning minstens 15 jaar te verhuren aan een sociaal verhuurkantoor of een erkende woonactor (geen oppervlaktebeperking).
- Afbraak en heropbouw door een bouwheer-natuurlijk persoon
o Bestemd om de woning minstens 15 jaar te verhuren aan een natuurlijk persoon die er zijn domicilie vestigt (max. 200 m²).
- Aankoop ten opzichte van een promotor van een heropgebouwde woning (levering na afbraak):
o Door een natuurlijke persoon die de woning zelf minstens 5 jaar als enige eigen woning gebruikt (max. 175 m²).
o Door een koper met het oog op sociale verhuur voor minstens 15 jaar (geen oppervlaktebeperking).
o Door een koper die de woning minstens 15 jaar verhuurt aan een natuurlijk persoon die er zijn/haar domicilie vestigt (max. 175 m²).
Conclusie: De herintroductie van het 6% btw-tarief is meer dan een tijdelijke comeback, het is een hernieuwde kans voor bouwheren, kopers én verhuurders om fiscaal voordelig te bouwen of te investeren. Wel moet je goed weten in welk scenario jouw project past en welke voorwaarden je moet naleven.
Twijfel je over jouw project of heb je begeleiding nodig bij de administratie? Dan staan wij – gewapend met rekenmachine en formulier 111 – paraat!
Auteur: Kevin De Jonge (27 mei 2025)